Ce qui cause les dommages aux fondations à Ottawa — La vérité locale.
Cycles de gel-dégel, argile Leda, construction du milieu du 20ᵉ siècle, et les quatre autres raisons pour lesquelles votre fondation mérite votre attention.
Pourquoi les problèmes de fondation à Ottawa sont différents.
La plupart du contenu en ligne sur « ce qui cause les problèmes de fondation » est écrit pour un public nord-américain générique et passe à côté du portrait local. Ottawa a un ensemble particulier de conditions — climat, sol, parc immobilier — qui produit un ensemble particulier de problèmes de fondation. Comprendre lesquels s'appliquent à votre maison fait la différence entre une inspection utile et un argumentaire de vente générique.
Après 40+ ans à travailler les fondations dans cette ville, voici les sept vraies causes qui expliquent presque tout ce qu'on voit.
1. Les cycles de gel-dégel.
Ottawa traverse des dizaines de cycles de gel-dégel chaque hiver et printemps. La température franchit le 0 °C dans les deux directions à répétition, surtout en mars et avril.
À chaque cycle, l'eau qui a pénétré le sol autour de votre fondation gèle (en prenant environ 9 % de volume) puis dégèle. Multipliez ça par des centaines de cycles sur plusieurs décennies et vous obtenez :
- Soulèvement par le gel des semelles sur fondations peu profondes
- Fissuration des murs de béton sous l'effet du stress répété
- Défaillance du crépi appliqué sans additifs résistants au gel-dégel
- Dommages au drain français et aux membranes extérieures
- Mouvement des trottoirs, marches et dalles
Les fondations à Ottawa vieillissent plus vite que celles des climats plus doux. Vous ne pouvez rien y faire, mais comprendre le climat explique beaucoup de dommages.
2. L'argile Leda (argile marine sensible).
Certaines parties d'Ottawa, particulièrement le secteur est, reposent sur l'argile Leda — un type d'argile marine sensible déposée lorsque la région se trouvait sous la mer de Champlain il y a environ 10 000 ans. L'argile Leda a une particularité : non perturbée, elle est stable; perturbée (par l'infiltration d'eau, les vibrations, l'excavation), elle peut perdre presque toute sa résistance et se comporter comme un liquide.
C'est pourquoi certains quartiers à l'est de la rivière Rideau ont un historique de tassement des fondations, pourquoi certains projets de construction provoquent des mouvements de sol inattendus, et pourquoi une fondation qui a tenu pendant 50 ans peut soudainement commencer à avoir des problèmes.
Si vous êtes dans une zone d'argile Leda (certaines parties d'Orléans, de Gloucester et de l'est de Nepean), une bonne inspection tient compte de l'argile. Une mauvaise inspection la traite comme un sol ordinaire et passe à côté de ce qui se passe en dessous.
3. Problèmes de drainage et de nivellement.
La cause la plus fréquente d'eau au sous-sol à Ottawa n'est pas une fondation défaillante — c'est un drainage et un nivellement qui n'éloignent pas l'eau de surface de la maison.
Coupables courants :
- Descentes de gouttière qui se déversent au pied de la fondation — le coupable le plus fréquent, le plus facile à corriger.
- Nivellement négatif — le terrain descend vers la maison au lieu de s'en éloigner. Souvent le résultat d'un tassement graduel du sol après la construction.
- Margelles de fenêtre remplies de débris — l'eau s'accumule dans la margelle et s'infiltre par la fenêtre du sous-sol.
- Surfaces dures (entrée, trottoir) mal inclinées — dirigent l'eau vers la fondation.
- Bordures paysagères ou plates-bandes qui retiennent l'eau contre le mur.
Beaucoup de « problèmes de fondation » sont en fait des problèmes de drainage. On regarde toujours ces éléments en premier.
4. Le vieillissement du drain français.
La plupart des drains français installés à Ottawa avant 1990 sont aujourd'hui en fin de vie utile, ou même au-delà :
- Les drains en argile des vieilles maisons (avant 1970) se fissurent, se font envahir par les racines ou s'effondrent.
- Les drains perforés en plastique des années 70 et 80 s'aplatissent parfois, s'obstruent de sédiments, ou ont été installés sans suffisamment de gravier de drainage.
Quand le drain français cède, l'eau qui devrait s'éloigner de la fondation s'y accumule plutôt. Résultat : une infiltration d'humidité graduelle, qui peut mener à de l'eau au sous-sol.
Si votre maison a 30 ans ou plus et que le drain français n'a jamais été évalué, ça vaut la peine de savoir où vous en êtes.
5. Particularités de la construction du milieu du 20ᵉ siècle.
Ottawa compte beaucoup de logements construits entre 1950 et 1980 — fondations en blocs, parfois construites vite, parfois sans les standards de drainage et d'imperméabilisation qu'on utiliserait aujourd'hui.
Problèmes fréquents du milieu du 20ᵉ siècle :
- Joints de mortier dans les murs en blocs qui se sont affaiblis avec le temps et laissent passer l'eau
- Membrane extérieure inadéquate (ou inexistante) sur certaines coulées des années 1960-70
- Remblai contenant des débris de construction au lieu d'un remblai propre
- Semelles pas assez profondes pour les exigences actuelles de protection contre le gel
Les maisons du milieu du 20ᵉ siècle exigent une approche d'inspection différente des constructions postérieures à l'an 2000.
6. Racines d'arbres et nappes phréatiques.
Les arbres situés à moins de 30 pieds (environ 9 m) de votre fondation peuvent influencer l'humidité et la structure du sol en dessous. Les racines tirent l'eau des sols argileux, ce qui fait rétrécir le sol en période sèche. Après une période humide, le sol se dilate de nouveau. Les cycles répétés peuvent solliciter les fondations.
Les nappes phréatiques locales comptent aussi. Certains quartiers d'Ottawa reposent sur des nappes naturellement hautes qui mettent les fondations à l'épreuve autrement que les secteurs plus élevés et plus secs.
7. L'impact des rénovations et des agrandissements.
Ajouter une terrasse, un agrandissement, une piscine, ou même un changement majeur d'aménagement paysager peut modifier la façon dont l'eau circule autour de votre maison. On a vu plusieurs fuites « soudaines » au sous-sol qui ont commencé peu après un projet de rénovation sans lien apparent — généralement parce que le projet a modifié le drainage d'une manière à laquelle personne n'avait pensé.
Si votre problème de fondation est apparu juste après une rénovation, ça vaut la peine de regarder ce qui a changé.
Que faire si l'une de ces causes s'applique à votre maison.
Si en lisant ceci vous avez reconnu quelque chose — votre maison est dans une zone d'argile Leda, votre drain français est d'origine de 1965, vos descentes de gouttière se déversent à la fondation — la prochaine étape est une inspection qui tient compte de ces facteurs particuliers.
C'est ce qu'on fait. On le fait depuis 40 ans. Gratuit, en personne, sans pression pour entreprendre des travaux par la suite.